疫情之后 碧桂园服务的扩张答卷

2020-03-19 08:12:21|来源:观点地产网
摘要|

??“这种见面的方式有点特别。”李长江的开场白,点出了原本活跃在线下年报季目前的情况。

??3月18日下午,碧桂园服务在线上召开了2019年度全年业绩会,执行董事兼总经理李长江,首席财务官黄鹏,首席战略官徐彬淮,首席市场官汪英武等管理层出席会议。

??对于过去一年的成绩,李长江看起来很是满意,开篇便称“相信今天的答卷能令投资者、股东满意”。

??翻阅财报,碧桂园服务在营收、净利等方面涨幅明显,期内收入约人民币96.45亿元,同比增长106.3%;年内净利润约17.18亿元,同比增长83.9%;股东应占溢利16.71亿元,同比上升80.97%;毛利30.52亿元,同比上涨73.26%。

??同时,毛利率及净利率有小幅下跌,毛利率同比下降6.1个百分点至约31.6%,净利润率则同比下降2.2个百分点至约17.8%。

??衡量规模的在管及收费面积方面,截至2019年12月31日,除“三供一业”业务外,碧桂园服务物业收费管理面积约2.76亿平方米,同比增加约9460万平方米;物业服务合同管理面积6.85亿平方米,同比增加约1.8亿平方米。

??疫情危与机

??疫情已经是企业线上业绩会的关键词,尤其是物业股,在这次抗疫中显得更为突出。

??年报中,碧桂园服务开辟了将近七百字篇幅阐述此次新冠疫情带来的影响与机遇。不过,外界还是倾向于听到更加细致、量化的数据说明。

??在回答此次疫情对公司的影响能否量化时,李长江称,这次疫情是突发的、没有预想到的,所以费用支出是没有预算的,“碧桂园服务平均每一天用的口罩量在10-12万个之间,用的防护服超过1万件。如果计算金额的话,每一天防疫开支在50万元往上。”

??另一个主要影响则体现在具体业务方面,李长江提出,例如接触式的入户增值服务,二手楼交易的资产打理业务等,这些业务所受的影响是非常大。

??另据观点地产新媒体了解,此前李长江在公开场合还提及,疫情对于今年2-3月公司收楼、交楼增量方面是有影响的,之前在做预算时部分收入已经记在财务账上,现在这部分收入可能要减少。

??除了直面消极影响,管理层也希望在业绩会上输出正面利好的讯息。

??“我们始终认为这一次防不胜防的疫情既有经济上的危,同时也有机会。”李长江称,如果说2014年(物业公司开始上市)资本发现了物业行业的市场价值,那么今年的疫情让业主和社会发现了物业新的价值,这两个价值的发现带来了很多机会。

??他举例,第一个是社区消费的机会,比如家庭消杀消毒服务将会成为业主们的刚需,并且量级应该是以亿元为单位;第二个是政府发现了物业更加重要,可以借此提高物业管理覆盖率,以及抓住城市服务、老旧小区规范化的机会;第三个则是此次疫情提供的线上服务,之后均有可能转化成团购服务。

??汪英武还透露道,本次疫情之后碧桂园服务会专门组建商业资产事业部,加大对政府采购服务的参与力度,培育商业物业和资产运营能力,切入疫后市场。

??疫情还让碧桂园服务看到收并购方面的机会,李长江称,目前物业行业分散、集中度非常低,而最近疫情期间市场的反应,让公司感觉收并购的机会似乎比往年来得更早一些、更多一些。

??以目前现金量作为参考,除非遇到大型标的,目前账面现金可以支撑碧桂园服务完成收购标的。据了解,截至去年底,碧桂园服务银行存款及现金总额约69.26亿元;经营活动所得现金净额32.57亿元,同比增幅约110.3%,是年内净利润的1.9倍。

??黄鹏则给出了2020年收费面积的指引,称2020年碧桂园服务预计可以实现不低于9000万平方米的收费管理面积增加。按此计算,2020年物业收费管理面积将达到约3.6亿平方米。

??扩张的答卷

??面对危机,展望未来固然重要,直面过去的成绩与不足也是企业向前发展的重要环节。

??就外拓方面,这家脱胎于销售量级为行业龙头房企的物业公司,除了“背靠大树好乘凉”,一直以来也致力于增加第三方外拓管理面积和营业收入,打造自己的市场化能力。

??其中,收并购已是物业管理公司在规模扩张战中的重要法宝。除了上文提及的疫情下收并购机会,事实上过去的2019年,碧桂园服务也没有停下收并购步伐。

??可以看到,2019年碧桂园服务在收并购上开展了多次交易,总共新增7家公司,包括港联不动产、嘉凯城物业、广东元海、上海联源、苏州物源、内蒙古仁和,共增加了4000万平方米合同管理面积。

??反映到财报上,就物业管理服务收入而言,2019年碧桂园服务这一业务收入58.17亿元,其中来自碧桂园控股的收入达43.49亿元,占物管总收入的74.8%;由独立第三方物业开发商的物业收入则达16.67亿元,占总收入25.2%,而2017、2018年这一比例为7.7%、11.4%,反映出加速降低对母公司依赖。

??不过,扩张难免也有代价,在销售及营销开支、行政开支及其他支出这些指标上,碧桂园服务连续两年大幅增长。

??2019年,碧桂园服务销售及营销开支约6680万元,同比增长151.1%;2018年这一数据则为2660万元,同比增长183.0%。

??对此,碧桂园服务年报中解释,主要是由于公司为寻求更优质的业务标的,和继续并购拓展第三方物业而发生的拓展人员费用及专业咨询费增加。另据观点地产新媒体了解,为进一步增加独立第三方物业开发商的项目数量,碧桂园服务还曾于2018年建立了一支市场拓展团队。

??值得一提的是,除了正常的收并购之外,“三供一业”开拓一直是碧桂园服务近几年特别重视的业务,这也是管理层认为能够在物业行业里发挥作用的重要利器。此前曾预计,该业务每年将合计产生约20亿的物管收入。

??据悉,碧桂园服务于2018年成立合资公司,开始进入“三供一业”中的物业管理及供热的分离移交改革领域,其中最大合作项目便是承接中石油“三供一业”国企改革项目。

??年报披露,于2019年,碧桂园服务已全面完成“三供一业”改革物业管理及供热业务的平稳过渡接管,已实现全国11个省53个城市的955个项目承接协议的签订。

??其中,已实现接管的物业管理项目收费管理面积约为8490万平方米,年内产生收入约为5.25亿元;已实现接管的供热业务收费管理面积约为4080万平方米,年内产生收入约为人民币9.9亿元。

??虽然在规模和营收上有绝对性增长,不过从目前成效来看,盈利水平还处于爬坡阶段。

??观点地产新媒体从业绩会上获悉,不管是接管物业管理项目或是供热业务,这两个分业务的净利率、毛利率低于目前碧桂园服务在管项目的指标水平。

??其中,毛利率方面,物业管理项目为13.4%,供热业务为6.0%。从公司整体毛利率看也有所影响,年内碧桂园服务整体毛利率由截至2018年12月31日止年度约37.7%下降6.1个百分点至约31.6%,总体毛利率下降正是受新项目及“三供一业”业务毛利率低于集团平均毛利率所致。

??目前来看,这个新业务所能带来的巨大成效,或许还需要时间才能窥见。按照李长江彼时接受观点地产新媒体专访时的说法:“三供一业”业务实现利润从2021年开始,到时就要“吹糠见米”,进入粮食收获期了。

??以下为碧桂园服务控股有限公司2019全年业绩会现场问答实录:

??现场提问:请问此次疫情给公司哪些业务造成了比较大的影响?能否量化这些影响?同时又带来的哪些机会?

??李长江:这次疫情是突发的,没有预想到的,所以在费用支出方面是没有预算的。

??碧桂园服务平均每一天用的口罩的量超过10万个,在10到12万之间,用的防护服超过1万件,用于消毒的量超过50吨。如果算金额的话,每一天防疫开支折合成人民币应该在50万元往上。

??第二个是对具体业务带来的影响。由于接触式的入户服务我们没有办法做,比如到业主家里去做增值服务;以及在资产打理方面,比如像二手楼交易方面的影响非常大,导致交易量级很小,同往年同期相比下降应该是90%多。

??因此,从经济成本的角度看影响是有的,比如这些费用开支不在预算里边,同时相关业务又不能开展。

??带来的机会方面,我们始终认为这一次防不胜防的疫情既有经济上的危,同时也要去发现机会。如果说2014年是资本发现了物业行业的市场价值,那么今年的疫情是让业主和社会发现了物业的价值和重要性,这两个价值的发现当然就带来了很多的机会。

??总之,这种机会,碧桂园服务会抓住不放,凡是政府欢迎的,凡是社会欢迎的,我们都要全力以赴去做。

??现场提问:公司现金这么多,是否会考虑提高分红的比例?如果没有变化的话,这些现金会如何为股东创造价值?

??黄鹏:公司的管理层团队是非常优秀的行业领军团队,而且创造价值的能力大家也能看到。

??无论在新业务拓展还是收并购方面,都获得了不错的回报,净资产收益率很高。我们相信这个钱在当下这个时候放在公司有更大的价值,我们一定会为股东创造更多的回报。

??我们也会严格遵守之前在招股书上做出的承诺,每年不低于25%的分红。当下阶段是物业相对大的时代,有很多机遇,特别是目前又出现了疫情之后的行业整合机会,所以说这一部分资金恰恰是我们未来发展的驱动和保障。

??现场提问:公司今年在收并购扩展上是否有目标或者计划?如何看待今年的物业收入?

??李长江:当下物业行业还很分散,集中度非常低,特别是最近疫情期间市场的反应,我们感觉收并购机会好像比往年来得更早一些、更多一些。

??就公司目前的现金量,在没有遇到超级标的时,是可以达成收购目标的。除非出现超大型标的,否则我们的现金不会不够。

??至于目标,公司力争每一年都有进步,每年都要超越上一年。收并购方面我们的信息量很大、很多,但是我们在选择方面非常慎重,从已有的收并购公司目前经营结果来看,都达成了既定的目标和经营要求。

??公司会全面评估收购标的的主营业务、增值服务业务,包括公司口碑,然后无论是以什么样的价格拿过来,都会想办法超越设定的目标,以及在时间更短的范围内去实现。

??收入方面,今年1月23日以后,只能通过电话、网络形式交流。到现在来看,签约情况都还是令公司满意的。

??汪英武:整个疫情期间,包括疫后,我们关注几个方向和重点。

??第一个方面,收并购业务,基本上公司一直坚持集团整体的战略发展,在做每一单收购业务和标的分析时,更多地关注这个标的有没有利于整个核心能力的构建,包括实现公司业务良性的规模增长。

??第二个方面,公司会继续坚持现在已经进入的城市和在管项目,包括碧桂园全国的市场网络和全域覆盖能力,加强属地深耕,实现规模化的集约发展,保持增量市场的增长。

??第三个方面,疫情之后,公司发现在有物业管理覆盖的社区,对疫情的防控包括业主的专业服务效果更好,所以在这种时候公司会抓住政府对疫情后的城市治理,包括物业管理覆盖率,包括社区网格化管理的城市模式创新,抓住城市服务和老旧小区规范化的市场扩张机会。

??第四个方面,疫情之后,我们会专门组建商业资产事业部,加大对政府采购服务的参与力度,培育商业物业和资产运营能力切入疫后市场,保持稳健和规模、质量同等增长的势态。

??现场提问:增值业务2020年及之后有什么打算,会考虑加大投入吗?

??徐彬淮:2020年,公司在增值服务方面继续会保持特别高的投入程度以及推进力度。公司在去年年底时正式成立了一个一级组织,叫做社区生活服务事业群,正是希望借此去整体规划、协同推进公司各个板块相关的增值业务。

??具体我想简单谈四点。第一,2020年,我相信疫情带给整个社区生活服务方面地机遇会大过挑战。在疫情期间,我们看到非常多的业主对物业公司提供的服务产生更多认知以及更多依赖。比如在社区团购这一项服务中,今年1、2月份,公司社区团购业务比去年大概有接近3倍的增长。

??第二,2020年,我们还会坚持既定的策略。对于物业公司,做社区生活服务其实机遇非常大,但是同时挑战也非常大。所以我们在2019年初就对这样的业务做好了全面布局,下面一共有五大板块,包括社区团购、社区传媒、家政服务、资产管理服务还有家装服务,每个板块下我们会沿着既定战略和打法,坚实地推进这项工作。

??第三,回到商业的本质,在服务过程中公司也发现,只有夯实基础,才能够去直面业务的痛点,才能够把工作做得更好。因此在2020年,包括社区团购里面的社群,包括会员体系,包括一些公司机制方面,我们会更加努力夯实基础,从而让这些业务能够实现可持续发展。

??最后一点,我相信在社区生活服务方面,公司会通过资金和资本的投入、通过收并购方式,让我们的业务走得更快,也更远。

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